Drogi Wschód

Od ponad roku niektórzy analitycy finansowi w Stanach Zjednoczonych i za granicą zapowiadali, że na amerykańskim rynku nieruchomości dojdzie do kryzysu. Zapowiadali, że skończy się trwająca w tym okresie hossa, że pęknie jak bańka mydlana i inwestorzy stracą swoje pieniądze. Tak się też stało.
W niektórych miejscowościach przypadki odebrania nieruchomości przez bank, zdarzają się częściej niż transakcje kupna czy sprzedaży domu. Ceny nieruchomości spadają w wielu miejscach. Ludzie, którzy kupili dom po to, by korzystając ze wzrostu w wartości finansować potrzeby życia codziennego - cierpią. Kupujący w ostatnich dwóch latach, którzy kredytowali zakup w 100%… też cierpią. Cierpią też spekulanci.
Taki obraz okazuje się jednak tyleż prawdziwy, co… mocno mylący. Nie każdy inwestor traci, nie w każdej miejscowości ceny spadają i nie każdy kupujący dom bez wkładu własnego ryzykuje bankructwem. Ogólnie mówiąc, średnie ceny nieruchomości na terenie USA spadają w południowych stanach i na zachodzie. Te miejsca miały w poprzednich latach najwyższy wzrost cen nieruchomości w porównaniu do innych regionów.
Według statystyk Narodowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR), średnia cena nieruchomości mieszkalnej z roku 2006 na 2007 spadła najbardziej na zachodzie, do 7%, i prawie 6% w południowych stanach.
Jednak w północno-wschodnich stanach ceny wzrosły o 1%. Podobnie stało się w środkowo-zachodnich stanach (Midwest). W stanie Illinois, analizy miejscowego stanowego stowarzyszenia pośredników też potwierdzają te dane.
Dlaczego występuje taka różnica między regionami? Co to znaczy dla inwestora? Gdzie należy inwestować, aby zyskać na wzroście wartości nieruchomości w przyszłości?
Odpowiedzi na te pytania jest tyle, ile jest rodzajów nieruchomości. Ogólnie mowiąc, w północnowschodnich stanach, większy popyt wynika ze stopnia zagęszczenia ludności i ceny nadal rosną. W północno-zachodnich stanach (Midwest) inwestorzy zyskali wiele w ostatnich latach, jednak te zyski nie były nienaturalnie wysokie jak to się zdarzyło na południu i na zachodzie.
W aktualnej sytuacji rynkowej inwestor nie znajdzie zysku, kupując na rynku pierwotnym, czyli w nowo wybudowanych osiedlach. Ostatnio wiele mówiono o tym, że niektórzy z największych deweloperów budujących domy jednorodzinne w Ameryce bankrutują. Nie znaczy to jednak, że deweloperka i inwestycje w nieruchomości w Stanach Zjednoczonych przestają przynosić zysk. Wręcz przeciwnie, deweloperzy i inwestorzy dostosowują się do sytuacji na rynku. Nowe osiedla będą przystosowane do potrzeb ludzi w inny sposób niż poprzednio. Ostatnio deweloperzy budują coraz więcej osiedli z mieszkaniami do wynajęcia i hotele. Inwestorzy szukają nieruchomości przynoszącej zysk w ciągu kilku lat, zamiast do natychmiastowej sprzedaży.
W Chicago, jak i w kilku innych większych miastach amerykańskich, zmiany na rynku nieruchomości są różne. Według analizy danych między innymi z Multiple Listing Service of Northern Illnois (MLSNI), około połowa dzielnic w granicach miasta Chicago przeżyła spadek średniej ceny domu, a w drugiej części miasta wzrosły w porównaniu do zeszłego roku. Te statystyki są podobne do wydawanych przez stanowe stowarzyszenie Illinois Association of Realtors (IAR). Według analizy tej organizacji, mimo wielu negatywnych wiadomości, średnia cena domu w stanie Illinois wzrosła około 1% w zeszłym roku.
Jednocześnie w wielu miejscach, w których doszło do spadku cen nieruchomości, wzrosły czynsze najmu. Przykładowo cena 2-sypialniowego mieszkania na polskim Jackowie w Chicago w tym roku wynosi $ 1,375, a w zeszłym roku wynosiła tylko $ 825. Podobnie zdarza się w innych dzielnicach miasta. W tych miejscach gdzie bardziej warto było do tej pory dzielić kamienicę na mieszkania i sprzedawać te mieszkania, teraz zysk polega na ich wynajmowaniu.
Tak więc aktualnie, kupujący domy jednorodzinne mają więcej czasu na szukaniu swojej inwestycji, z powodu mniejszej konkurencji wśród kupujących i mniejszej frekwencji sprzedaży. Jednocześnie sprzedający są bardziej skłonni do ustępstw przy targowaniu ceny i szczegółów sprzedaży.
Inwestujący w kamienice wielorodzinne też mają większy wybór ofert i bardziej konkurencyjne ceny, a zyski z nich będą realizować wynajmując lokatorom, zamiast sprzedawać poszczególne mieszkania.
Inwestorzy zagraniczni mają natomiast unikalną szansę zysku przy obecnym stanie rynku amerykańskiego jeśli posiadają środki finasowe denominowane według Euro. Przez ostatne pięć lat, dolar amerykański stracił około 40% swojej wartości w porównaniu do Euro. Ten fakt, razem ze spadkiem cen nieruchomości w USA w ostatnim roku i stosunkowo nisko oprocentowane kredyty hipoteczne pozwalają na kupno nieruchomości za cenę sprzed kilku lat z dużym prawdopodobieństwem zysku w przyszłości. Spadek kursu jest zapewne okresowy i zmieni się w przyszłości. Oczywiście, jest ryzyko, że sytuacja ekonomiczna się nie poprawi w Stanach. Ale historia wskazuje, że rynek amerykański jest trwały. W r. 2008 Amerykanie wybierają nowego prezydenta - poprzednie wybory prezydenckie miały pozytywny efekt na rynek. Amerykańscy pośrednicy tymczasem czekają na św. Mikołaja. Mamy nadzieję, że przyniesie nam piękne prezenty!

Powiązane wpisy:

Ten artykuł został dodany w piątek, maj 16th, 2008 o godzinie 10:15 przed południem i znajduje się w kategoriach: Budownictwo i Architektura.

Komenarze zamknięte.

Artykuły tematyczne

Drogi Wschód