Wpis

W kwietniu bieżącego roku Rada Polityki Pieniężnej po raz pięćdziesiąty z rzędu zostawiła stopy procentowe na niezmienionym, bardzo niskim poziomie półtora procent. Oznacza to po pierwsze bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych, które wśród Polaków uchodzą za bardzo popularne produkty inwestycyjne. Po drugie oznacza to także atrakcyjne raty kredytowe dla kredytobiorców hipotecznych. Te dwa czynniki przyczyniły się już kilka lat temu do olbrzymiego przyrostu inwestycji w nieruchomości, wśród których wyjątkowo popularne stało się kupno mieszkania na wynajem. Obecnie coraz więcej Polaków stać także na to, by dokonać takiego zakupu za gotówkę. Około jedna piąta nowych mieszkań kupowanych za gotówkę w ciągu ostatnich kilku lat to inwestycje pod wynajem. Kupno mieszkania z udziałem kredytu to kolejne kilka procent lokali, co w sumie daje jedną czwartą udziału zakupów inwestycyjnych na mieszkaniowym rynku pierwotnym.

Dane wskazują jednak, że obecnie kupno mieszkania na wynajem nie musi być tak opłacalne, jak do tej pory. Jeszcze kilka miesięcy temu na wynajmowaniu mieszkania w którymś z największych miast można był zarobić ponad 5,3 proc. Ostatnio ceny mieszkań poszły jednak w górę, a do tego pojawiła się konkurencja w postaci najmu długoterminowego i krótkoterminowego, czyli tak zwane condohotele. Spowodowało to obniżkę rentowności do 5,02 proc. netto w skali roku. Ceny mieszkań w ubiegłym roku wzrosły aż o niemal piętnaście procent. Stawki czynszów idą w górę nieco wolniej, co przekłada się na spadek oczekiwanej rentowności w mieszkanie na wynajem. Zdaniem ekspertów nie spowoduje to jednak znacznego odwrotu trendu inwestycyjnego.

Według różnych danych najwięcej na wynajmie mieszkania można zarobić w Gdańsku. Średnia rentowność najmu wynosi tam bowiem prawie sześć procent w skali roku. Największe korzyści przynoszą jednak lokale położone w pasie nadmorskim, które chętnie wybierają osoby szukające najmu krótkoterminowego. Jeśli ktoś decyduje się na taką formę najmu, powinien pamiętać jednak o tym, że taki lokal wymaga niemal codziennej obsługi. Może to zlecić firmie zewnętrznej, jednak wtedy musi się liczyć ze znacznymi kosztami. Na najniższe zyski spośród największych miast mogą liczyć właściciele mieszkań w Białymstoku i Poznaniu. Tam oczekiwana rentowność wynosi poniżej 4,5 proc. w skali roku. Przy takim poziomie rentowności, według ekspertów, zwrot inwestycji nastąpi po ponad dwudziestu latach. Zalecają jednocześnie oddanie mieszkania w ręce specjalisty, ponieważ wtedy można będzie zarobić więcej i przyspieszyć zwrot, dzięki czemu otworzy się droga do zakupu następnego mieszkania. Fachowcy od wynajmu zapewniają, że z ich pomocą można osiągnąć zwrot nawet na poziomie kilkunastu procent.

Oprócz comiesięcznych zysków, kupno mieszkania na wynajem zapewnia również wiele korzyści podatkowych, czyli tak zwaną tarczę podatkową. Jeśli właściciel lokalu wykorzysta amortyzację nieruchomości, czyli jej zużycie w czasie, może wtedy odliczać aż do dziesięciu procent jej wartości w skali roku, w przypadku nieruchomości z odrębną własnością, które były zasiedlone przez przynajmniej pięć lat. Inną korzyścią jest możliwość rozliczania w ryczałcie, który jest uproszczonym podatkiem od przychodu i wynosi osiem i pół procent. Korzystając z tej możliwości, inwestor może zwiększać swoją zdolność kredytową dzięki dochodom generowanym z wynajmowanych nieruchomości, co w konsekwencji pomoże w nabywaniu nowych mieszkań.

Gdy ktoś rozważa kupno mieszkania na wynajem, powinien odpowiedzieć sobie na pytanie, komu chce je wynająć. Opinie ekspertów dotyczące tego, jakie lokum jest najlepsze do najmu są bowiem podzielone. Ich zdaniem wybór metrażu powinien zależeć od budżetu, jakim dysponuje inwestor oraz do jakiej grupy najemców chce skierować swoją ofertę. Niektórzy z ekspertów uważają, że najlepiej zacząć od wynajmu kawalerek, które są najtańsze i stanowią najbardziej płynne inwestycje. Generują także zwykle najmniej problemów z najemcami. Inni twierdzą, że najlepsze są mieszkania dwupokojowe o powierzchni do czterdziestu pięciu metrów kwadratowych, albo trzypokojowe, ale nie przekraczające pięćdziesięciu metrów kwadratowych. Ich zdaniem w przypadku takich mieszkań kluczowa jest osobna kuchnia. Częściowo może to wynikać z faktu, że lokal można wtedy wynajmować na pokoje, choć najczęściej takie mieszkania cieszą się uznaniem rodzin. One jednak preferują mieszkania czteropokojowe z dodatkową toaletą. Najczęściej interesującym takie rodziny metrażem jest około siedemdziesięciu metrów kwadratowych, jak podają niektórzy z ekspertów.

Gdy kupno mieszkania na wynajem stanie się faktem, czas poszukać najemców. Większość z nich szuka ofert najmu w internecie, ale znaczna część z nich korzysta również z usług agencji nieruchomości. Właściciel może oddać jej mieszkanie i czekać, aż przedstawiciel agencji znajdzie chętnych na najem. Zdaniem wielu ekspertów nie jest to najlepsze rozwiązanie, ponieważ zadaniem pośrednika nieruchomości jest tylko znalezienie najemcy i proponują firmy zajmujące się zarządzaniem najmem.